Type des logements
Schoelcher (photo DEAL Martinique)
Distribution générale
La majorité des communes ont un parc dominé par l'habitat individuel, la médiane se situe autour de 65 % de maisons. Cependant, la moyenne est tirée vers le bas par quelques valeurs extrêmes basses, notamment Fort-de-France (36,1 %), Trois-Ilets (34,9 %) et Schœlcher (33,1 %), qui s'écartent significativement du reste de la distribution.
À l'inverse, Fonds-Saint-Denis (86,1 %), Basse-Pointe (81,7 %) et Morne-Rouge (81,5 %), communes rurales du nord de l'île, pour lesquelles le parc est quasi exclusivement composé de maisons individuelles.
Mais on ne peut donc pas parler d'un profil « type » martiniquais de composition du parc, la variation entre les communes est élevée.
Trois groupes relativement homogènes
Le premier groupe rassemble les communes à très forte dominante maison, avec plus de 75 % de maisons. Il comprend Fonds-Saint-Denis, Basse-Pointe, Morne-Rouge, Ajoupa-Bouillon, Prêcheur, Grand-Rivière, Macouba, Gros-Morne et Marigot. Ces communes ont toutes moins de 2 000 logements, ce qui suggère lien entre la taille du parc communal et la part de maisons individuelles.
Le second groupe correspond aux communes à profil mixte, entre 50 % et 75 % de maisons. Il regroupe la majorité des communes, soit environ 19 entités, dont le Robert, Sainte-Marie, François, Rivière-Pilote, Vauclin, Saint-Esprit, Lorrain ou encore Ducos. Ces communes présentent des parcs plus diversifiés, avec une montée en puissance de l'appartement sans que celui-ci soit majoritaire.
Le troisième groupe, minoritaire en nombre de communes, mais pesant très lourd en volume absolu, réunit les communes dans lesquelles les appartements sont majoritaires ou quasi-équivalents aux maisons : Fort-de-France, Schœlcher, Trois-Ilets, Lamentin et dans une moindre mesure Le Diamant et Sainte-Anne. Ces cinq communes concentrent à elles seules une part importante du parc total martiniquais.
Cet indicateur illustre le e fait que la densification d'une commune s'accompagne mécaniquement d'une verticalisation de la construction.
Il convient de noter que les données portent sur des stocks déclarés fiscalement. Certains logements peuvent être mal classés entre maison et appartement dans les fichiers fonciers, notamment dans les cas d'habitat intermédiaire ou de logements issus de divisions pavillonnaires. Par ailleurs, l'absence de pondération par la taille de la commune dans une lecture brute des pourcentages peut induire en erreur : Fonds-Saint-Denis avec 86 % de maisons sur 476 logements n'a pas le même poids territorial que Fort-de-France avec 36 % sur 51 126 logements.
Un territoire structuré par la prédominance de l'habitat individuel
Le premier enseignement de cet indicateur est la confirmation que la Martinique reste un territoire à très forte culture de la maison individuelle. Sur 34 communes, seules cinq affichent une part d'appartements supérieure à celle des maisons. Cette réalité n'est pas anodine pour les politiques d'aménagement : elle signifie que le modèle résidentiel dominant est celui de la maison avec jardin, consommatrice d'espace foncier et peu compatible avec les objectifs de densification portés par le Zéro Artificialisation Nette.
La fracture entre le pôle urbain central et le reste du territoire
La lecture de ce tableau révèle une fracture territoriale très nette entre le pôle urbain central formé par Fort-de-France, Schœlcher, Lamentin et dans une certaine mesure Les Trois-Ilets, et le reste de l'île. Dans ce pôle, l'appartement est majoritaire ou très présent, ce qui correspond à des densités bâties plus élevées, une plus grande diversité des formes urbaines et une pression foncière qui a historiquement orienté la production vers du collectif. Cela signifie que les politiques de rénovation urbaine, de lutte contre l'habitat indigne ou de développement des mobilités douces trouveront leur terrain d'application principal dans cet espace.
À l'inverse, les communes rurales du nord, comme Fonds-Saint-Denis, Grand-Rivière, Macouba, Basse-Pointe ou Ajoupa-Bouillon, présentent des parcs quasi exclusivement composés de maisons individuelles (souvent anciennes au regard des données d'ancienneté disponibles). Ces territoires appellent des politiques de réhabilitation du parc existant, d'adaptation des logements au vieillissement de la population et de lutte contre la vacance, plutôt que de production neuve.
Les communes périurbaines, enjeux de la densification maîtrisée
Un groupe de communes mérite une attention particulière dans une logique de planification : les communes périurbaines comme Case-Pilote, Carbet, Morne-Vert, Saint-Joseph ou Rivière-Salée, qui affichent des parts de maisons encore élevées (entre 58 % et 75 %) mais dont les parcs ont connu une croissance significative ces quinze dernières années. Ces communes sont soumises à une pression résidentielle liée à la périurbanisation depuis Fort-de-France et Le Lamentin. Le maintien d'une forte part de maisons individuelles dans ces communes, couplé à la croissance du parc, interroge directement la soutenabilité foncière de ce modèle de développement. C'est précisément là que les outils des SCOT, des PLU doivent trouver à s'appliquer pour orienter la production vers des formes d'habitat moins consommatrices d'espace.
Le cas des communes touristiques
Les communes touristiques comme Sainte-Anne, Les Trois-Ilets, Le Diamant et Sainte-Luce présentent des profils intéressants et distincts. Trois-Ilets et Diamant affichent des parts d'appartements relativement élevées (65,1 % et 45,3 %), ce qui s'explique par la présence de résidences de tourisme et de copropriétés de vacances développées depuis les années 1980. Pour un aménageur, cela pose la question de la reconversion ou de la remobilisation de ces logements vers des usages résidentiels permanents, dans un contexte de tension sur le marché locatif local.
Des implications pour la stratégie de production de logements
En croisant ce tableau avec les données de vacance (indicateur 8) et les prix du marché (indicateur 7), on peut ébaucher une stratégie différenciée par profil de commune. Là où la maison individuelle domine et où la vacance est significative, comme à Fort-de-France, au Robert ou à Sainte-Marie, la priorité devrait être donnée à la remobilisation du parc existant plutôt qu'à la production neuve. Là où la part d'appartements est déjà élevée et les prix au mètre carré importants, comme à Schœlcher ou aux Trois-Ilets, des politiques de régulation du marché et de production de logement abordable en collectif sont pertinentes. Enfin, dans les communes rurales à fort taux de maisons anciennes, les dispositifs d'aide à la réhabilitation thermique et structurelle, dans le contexte climatique martiniquais particulier, constituent la réponse la plus adaptée aux besoins des habitants.
