Marché de l'mmobilier

Schoelcher (photo DEAL Martinique)

Analyse de l'évolution entre les deux périodes

En excluant les valeurs extrêmes non fiables, on observe que 20 communes sur 30 affichent une évolution positive du prix au m², et 10 communes une évolution négative. La médiane des évolutions se situe autour de plus 9 %, ce qui indique une tendance générale à la hausse des prix sur l'ensemble du territoire martiniquais entre les deux périodes, cohérente avec la dynamique nationale observée sur ces années.

Analyse de la surface médiane des transactions

Il est intéressant de noter que les communes à prix au m² élevé ne sont pas nécessairement celles où les surfaces médianes sont les plus grandes. Par exemple, les Trois-Ilets présentent un prix au m² de 4 371 euros pour une surface médiane de 56 m², ce qui suggère que les transactions y portent sur des biens de petite taille à forte valeur, typiquement des appartements de résidence de tourisme ou des logements en copropriété en front de mer.

Analyse prix et volume

La corrélation entre l'évolution du prix au m² et le volume de transactions est légèrement positive, ce qui suggère que les marchés les plus actifs aient également connu les hausses les plus prononcées, un phénomène classique de pression par la demande.

Un marché territorialisé

Les prix au m² semblent dessiner des logiques de valeur territoriale qui recoupent les grandes structures spatiales de la Martinique. 

Trois types de marchés aux dynamiques très différentes.

Les marchés premium, situés sur le littoral touristique et urbain attractif. Les Trois-Ilets, Sainte-Anne, Anses-d'Arlet, le Diamant, Schœlcher et le Marin forment un arc de communes où le prix au m² dépasse 3 000 euros, et dans certains cas s'approche ou dépasse 4 000 euros. Ces niveaux de prix sont proches de ceux observés dans des zones tendues métropolitaines de taille moyenne. Ils posent des questions très concrètes d'accessibilité au logement pour les ménages locaux, notamment les jeunes actifs et les ménages modestes qui ne peuvent tout simplement plus accéder à la propriété dans ces communes. Pour un aménageur, cela implique de réfléchir à des outils de régulation et à une production de logements abordables ciblée dans ces secteurs.

Les marchés intermédiaires, qui couvrent la majorité des communes, avec des prix compris entre 2 000 et 3 000 euros par m². Fort-de-France, Lamentin, Saint-Joseph, Rivière-Salée, le Robert, Sainte-Luce, Trinité, Ducos, Case-Pilote et Saint-Esprit appartiennent à cette catégorie. Ces communes constituent le tissu résidentiel courant de la Martinique, où le marché reste accessible pour une partie des ménages, mais où les tensions commencent à se faire sentir, particulièrement dans le périurbain foyalais.

Les marchés peu actifs, avec des prix inférieurs à 1 800 euros par m² et souvent des volumes de transactions très faibles. Basse-Pointe, Lorrain, Gros-Morne, Marigot, Ajoupa-Bouillon, Rivière-Pilote, Morne-Rouge et surtout Bellefontaine appartiennent à ce groupe. Ces marchés se caractérisent par une faible liquidité, des prix bas qui n'incitent pas à la rénovation du parc existant et une déprise progressive qui peut se traduire par une hausse de la vacance.

La question de l'accessibilité et du pouvoir d'achat immobilier

En croisant les prix médians des transactions avec les surfaces médianes, on peut reconstituer des prix médians globaux par commune. À Fort-de-France, une transaction médiane porte sur 68 m² à 2 286 euros par m², soit environ 155 000 euros. À Schœlcher, c'est 66 m² à 3 012 euros par m², soit environ 199 000 euros. Aux Trois-Ilets, 56 m² à 4 371 euros par m², soit environ 245 000 euros. Ces niveaux de prix, rapportés aux revenus médians des ménages martiniquais qui sont sensiblement inférieurs aux revenus métropolitains, indiquent un effort financier considérable pour accéder à la propriété. Cette réalité renforce la pertinence des politiques de soutien à l'accession sociale à la propriété et à l'offre de logement locatif social dans les communes les plus chères.

Les dynamiques de hausse comme signal d'alerte territoriale

L'évolution des prix entre les deux périodes est un indicateur avancé des tensions territoriales émergentes. Morne-Vert affiche une hausse de 34 %, Sainte-Marie de 32 %, Saint-Esprit de 24 % : ces communes, qui étaient jusqu'alors dans le giron des marchés intermédiaires accessibles, entrent dans une trajectoire d'appréciation rapide. Ces signaux doivent conduire à anticiper des politiques d'encadrement ou de production de logements abordables avant que la tension ne devienne structurelle et irréversible, comme elle l'est déjà aux Trois-Ilets ou à Anses-d'Arlet.

À l'inverse, les communes qui connaissent des baisses de prix significatives comme Bellefontaine, Rivière-Pilote, Lorrain ou Saint-Pierre constituent des territoires de vigilance au titre de la déprise immobilière. Une baisse durable des prix y signale un déséquilibre entre l'offre et la demande, souvent lié à un déclin démographique, à un parc vieillissant peu attractif ou à des contraintes d'accessibilité. Ces communes appellent des stratégies de revitalisation du parc existant et potentiellement des mesures d'attraction résidentielle, notamment pour les travailleurs des secteurs agricoles ou touristiques du nord.

La question de la spéculation et des résidences secondaires

Le croisement de ces données avec l'indicateur 3 portant sur les modes d'occupation est éclairant. Les communes qui cumulent des prix élevés, une proportion importante de résidences secondaires et un taux de vacance significatif forment un profil particulièrement préoccupant du point de vue de la disponibilité du parc pour les résidents permanents. Sainte-Anne, les Trois-Ilets et Anses-d'Arlet correspondent à ce profil. Dans ces communes, une fraction du parc est soustraite au marché résidentiel ordinaire par des logements touristiques ou des résidences secondaires de ménages extérieurs à la Martinique, ce qui réduit d'autant l'offre disponible pour les ménages locaux et contribue à l'inflation des prix.