Occupation des logements

Carbet  (photo DEAL Martinique)

Cet indicateur permet de qualifier la fonction résidentielle de chaque commune. En croisant les quatre modalités d'occupation, il est possible de qualifier des profils communaux distincts qui correspondent à des réalités très différentes en termes de besoins en logement.

Le profil des communes résidentielles stables

Les communes dans lesquelles la part des résidences principales dépasse 80 % constituent le socle résidentiel permanent du territoire martiniquais. Fonds-Saint-Denis (84,7 %), Case-Pilote (80,4 %), Macouba (76,8 %), Marigot (77,5 %) et Gros-Morne (75,2 %) appartiennent à ce groupe. Ces communes hébergent des populations qui dépendent quasi exclusivement du marché résidentiel ordinaire. La quasi-absence de résidences secondaires dans ces communes les préserve des effets d'éviction liés au marché touristique, mais ne les protège pas de la vacance structurelle liée au déclin démographique.

Elles représentent des territoires où la politique du logement doit avant tout répondre aux besoins des résidents permanents : adaptation des logements au vieillissement de la population, maintien d'une offre locative abordable, réhabilitation du parc dégradé. 

Le profil des communes touristiques sous tension

À l'opposé du spectre, Sainte-Anne, les Trois-Ilets, Anses-d'Arlet et le Diamant présentent des profils caractérisés par une part de résidences secondaires nettement supérieure à la moyenne martiniquaise et une part de résidences principales plus faible. Ce phénomène a des conséquences très concrètes pour les habitants permanents de ces communes.

La première conséquence est l'effet sur le marché locatif et de l'accession. Quand une fraction significative du parc est mobilisée par des résidences secondaires, souvent détenues par des ménages extérieurs à la Martinique ou par des investisseurs en location saisonnière, l'offre disponible pour les résidents permanents se réduit d'autant et les prix s'envolent, comme le confirme l'indicateur 7.

La seconde conséquence est la saisonnalité des besoins en services et équipements. Une commune comme Sainte-Anne, avec près de 20 % de résidences secondaires, voit sa population présente varier considérablement selon les saisons, ce qui complique le dimensionnement des équipements publics, la gestion des réseaux d'eau et d'assainissement et l'organisation des services de proximité.

Fort-de-France et la vacance urbaine, un enjeu majeur

Fort-de-France mérite une analyse séparée tant sa situation est particulière. Avec 7 710 logements vacants sur 51 126, soit un taux de vacance approchant 15 %, la capitale martiniquaise présente un paradoxe apparent : c'est la commune la plus dense, la plus urbanisée et la plus centrale du territoire, et pourtant elle concentre à elle seule une part considérable de la vacance martiniquaise.

Ce paradoxe s'explique par plusieurs facteurs cumulatifs. Le parc foyalais est ancien, avec une forte proportion de logements construits avant 1975 selon l'indicateur 5, souvent dégradés, inadaptés aux normes parasismiques et aux exigences de confort contemporaines. La décohabitation et le desserrement des ménages ont réduit le taux d'occupation des logements existants. Le phénomène de spéculation foncière et immobilière dans certains quartiers gèle des logements en attente de valorisation. Enfin, des situations d'indivision successorale, particulièrement fréquentes dans les territoires ultramarins, immobilisent durablement des biens sans qu'ils puissent être remis sur le marché.

Sur Fort-de-France, la résorption de cette vacance représente un gisement considérable pour répondre aux besoins en logement sans consommer de foncier supplémentaire, en parfaite cohérence avec les objectifs du ZAN. 

Les communes en transition démographique, un signal de vigilance

Précheur, Saint-Pierre, Grand'Rivière et Macouba présentent des profils préoccupants combinant un taux de vacance élevé, une faible activité du marché immobilier et un parc ancien. Ces communes du nord atlantique et de la côte caraïbe nord sont engagées dans une dynamique de déclin démographique et résidentiel qui se traduit concrètement par un parc de plus en plus sous-occupé. La vacance qui y est observée n'est pas une vacance de rotation normale entre deux occupants mais une vacance structurelle qui traduit un décrochage durable entre le parc disponible et la demande locale.

Pour ces communes, les politiques conventionnelles de production de logements n'ont pas de sens. L'enjeu est plutôt de maintenir un minimum de services et d'équipements pour les habitants qui restent, de faciliter la mobilité résidentielle vers des territoires offrant davantage d'opportunités économiques, et éventuellement d'envisager des formes de recyclage du bâti vacant vers des usages non résidentiels comme des tiers-lieux, des hébergements touristiques de caractère ou des équipements collectifs, afin de maintenir une vie de bourg minimale.